Mercado imobiliário de São Paulo: o estoque subiu 43%

São Paulo tinha 60.248 apartamentos novos à venda em janeiro de 2025. Quinze meses depois são 85.933. A cidade não parou de vender — vendeu quase 10% mais. Só que lançou 31% mais, e a diferença entre os dois vira estoque.

Este é o raio-x do mercado imobiliário de São Paulo com as 16 edições da PMI do Secovi-SP que estão carregadas no Viabilium, de janeiro de 2025 a abril de 2026. Sem opinião no meio: os números, o que cada um mede, e o que eles mudam na decisão de quem vai lançar ou comprar terreno neste ano.

Lançou-se R$ 82,6 bilhões em doze meses. Vendeu-se R$ 59,1 bilhões.

O que a PMI mede, e por que ela é o termômetro

A PMI — Pesquisa do Mercado Imobiliário — é publicada mensalmente pelo Secovi-SP e cobre a cidade de São Paulo. Ela conta unidades residenciais novas: quantas foram lançadas, quantas foram vendidas, quantas sobraram à venda no fim do mês.

O valor dela não está em nenhum número isolado. Está na série. Um mês fraco de vendas pode ser feriado, chuva ou calendário de lançamento. Quinze meses na mesma direção é mercado.

E há uma vantagem que quem incorpora sente na pele: a PMI separa por dormitório, por faixa de área, por faixa de preço, por segmento econômico e por zona da cidade. É o nível em que a decisão acontece. "O mercado está bom" não ajuda ninguém. "Studio na Zona Oeste está com a velocidade pela metade do ano passado" ajuda.

Os três números que contam a história

Tudo o que vem depois sai daqui:

Leia devagar, porque a conta é simples e implacável: se você coloca 31% mais unidades na prateleira e tira 10%, a prateleira enche. Não é crise de demanda — as vendas cresceram. É descompasso de ritmo.

Em valor a distância é ainda mais visível. Nos doze meses até abril de 2026, São Paulo lançou R$ 82,6 bilhões em VGV e vendeu R$ 59,1 bilhões. Vinte e três bilhões e meio de diferença, num único ano móvel.

A oferta, mês a mês

A série de oferta é a mais eloquente do conjunto, porque ela não oscila: ela sobe.

Repare no ponto de inflexão. De janeiro a agosto de 2025 a oferta andou de lado, entre 60 e 65 mil. A partir de setembro ela dispara: 68,6 mil em setembro, 75,2 em outubro, 80,5 em novembro, 85,2 em dezembro.

O que aconteceu ali foi uma janela de lançamentos. Outubro de 2025 teve 19.283 unidades lançadas num único mês — o maior da série inteira, quase o triplo de janeiro daquele ano. Novembro veio com 14.895, dezembro com 14.822.

Três meses de lançamento pesado empilharam mais de vinte mil unidades na oferta. Elas ainda estão lá.

O estoque saiu de 6,9 para 9,0 meses

Oferta em unidades é um número sem escala. Oitenta e cinco mil apartamentos é muito ou pouco? Depende de quanto a cidade consome.

O indicador que responde é o estoque em meses de venda: a oferta dividida pela venda mensal média dos últimos doze meses. Ele diz quanto tempo levaria para esvaziar a prateleira se ninguém lançasse mais nada.

De 6,9 para 9,0 meses. Dois meses inteiros de estoque a mais, e a virada acontece exatamente naquela janela de setembro a dezembro.

A régua que o mercado costuma usar: até 8 meses é confortável, entre 8 e 12 pede atenção, acima de 12 é sinal de travamento. São Paulo está em 9 — na faixa do meio, com a agulha andando para cima.

Isso não significa que não se deve lançar. Significa que quem lança agora divide a atenção do comprador com um estoque maior do que o de um ano atrás, e que a velocidade de vendas do estudo de viabilidade precisa refletir isso, e não o ritmo de 2024.

Um trimestre fez quase todo o estoque

Aqui está o dado que muda a conversa, e que se perde quando se olha só o começo e o fim da série.

Subtraia as vendas dos lançamentos, trimestre a trimestre. O que sobra é o que foi para a prateleira.

O quarto trimestre de 2025 sozinho jogou 17.775 unidades na oferta — o dobro dos três trimestres anteriores somados. Quarenta e nove mil unidades lançadas em noventa dias, num mercado que absorve trinta mil.

E o trimestre seguinte é o contraponto que quase ninguém menciona: no primeiro trimestre de 2026 a cidade vendeu mais do que lançou. Foi o único saldo negativo da série. O mercado começou a digerir.

Isso muda o tom da leitura de um jeito importante. O estoque de 9 meses não é resultado de uma demanda que secou ao longo de quinze meses — é resultado de uma janela concentrada de lançamentos que já passou. Se o ritmo do 1T/26 se mantiver, o estoque desce sozinho.

O "se" é grande, e por isso ele é a pergunta que vale acompanhar todo mês: o 4T/25 foi exceção ou virou hábito? Abril de 2026 voltou a saldo positivo (+2.032), o que sugere que a resposta ainda não está dada.

Quem está montando um lançamento para 2027 tem aqui o indicador para observar. Dois ou três trimestres seguidos com saldo perto de zero significam uma prateleira que esvazia; mais um trimestre como o 4T/25 significa disputar atenção com um estoque de dois dígitos em meses.

A VSO caiu, e o que ela mede de verdade

VSO é Velocidade de Vendas sobre Oferta: quanto do que estava à venda foi vendido no período. É o indicador mais citado do mercado e um dos mais mal lidos.

A VSO de doze meses da cidade:

O pico foi em maio de 2025, com 63,3%. Abril de 2026 fecha em 56,5%. São quase sete pontos percentuais de queda, e — aqui está a leitura que importa — a queda não veio de vendas piores. Veio de oferta maior. O denominador cresceu mais rápido que o numerador.

É por isso que VSO sozinha engana. Um mercado onde ninguém lança tem VSO alta e nenhuma oportunidade. Um mercado que lança muito tem VSO baixa e pode estar fervendo. Leia sempre a VSO ao lado do volume de vendas absoluto — que, no caso de São Paulo, está no maior patamar da série.

Onde está a oferta: o corte por dormitório

Agora o nível em que se decide produto.

Duas coisas saltam.

A primeira: 2 dormitórios é 56% de tudo. Somado ao 1 dormitório, dá 88% da oferta da cidade. São Paulo virou um mercado de compacto, e quem lança 3 dormitórios está num nicho de 8%.

A segunda é mais dura. A VSO caiu em todas as tipologias de compacto. O 1 dormitório saiu de 13,1% para 9,6%; o 2 dormitórios, de 14,2% para 11,3%. O 3 dormitórios caiu pela metade, de 9,6% para 4,7%. Só o 4 ou mais subiu — e é 4% do mercado, com volume pequeno demais para tirar conclusão.

O 1 dormitório merece um parágrafo só. Há um ano eram 16.342 unidades à venda; hoje são 27.352. Um crescimento de 67% na oferta, com a velocidade caindo de 13,1% para 9,6%. Foi o produto que mais recebeu lançamento e o que mais desacelerou.

O corte por área: a cidade virou o compacto

O corte de área confirma o mesmo movimento por outro ângulo.

Quase quatro de cada cinco apartamentos à venda em São Paulo têm menos de 45 m². A faixa de 30 a 45 m² sozinha é metade da cidade.

E a faixa abaixo de 30 m² cresceu de 13.177 para 22.980 unidades em doze meses — +74%, o maior salto de qualquer corte da pesquisa. É o efeito direto do produto de eixo: coeficiente alto, unidade pequena, muitas unidades por torre.

Quem está estudando um terreno de eixo hoje precisa olhar esse número com honestidade. O produto que a lei favorece é o mesmo que todo mundo está lançando.

O corte por preço: dois terços abaixo de R$ 400 mil

Sessenta e sete por cento da oferta da cidade está abaixo de R$ 400 mil. E é onde a velocidade está: 13,0% e 11,2% nas duas primeiras faixas, contra 4,2% na faixa de R$ 600 mil a R$ 1 milhão.

Observe a barriga do gráfico. A faixa de R$ 600 mil a R$ 1 milhão é a mais lenta de todas — mais lenta até que o acima de R$ 5 milhões, que é um mercado de outra natureza, com outro comprador e outra lógica.

Essa faixa é a terra de ninguém do mercado paulistano: cara demais para o comprador que usa financiamento de faixa popular, pequena demais para quem procura alto padrão. Quem posiciona produto ali precisa de uma razão muito boa.

Econômico contra o resto: dois mercados na mesma cidade

A PMI separa o segmento econômico — na prática, o produto que se apoia em financiamento popular — do restante.

Três de cada quatro unidades lançadas em abril de 2026 foram econômicas. E o econômico vende com velocidade 65% maior que o resto da cidade.

São dois mercados diferentes acontecendo no mesmo mapa. Um deles concentra o lançamento e gira rápido; o outro é quase metade do estoque e gira pela metade da velocidade.

Vale a ressalva honesta: velocidade alta não é sinônimo de margem alta. O econômico vende rápido porque o preço é tabelado e o crédito é subsidiado — e é exatamente por isso que a margem é apertada e qualquer estouro de obra come o resultado. Velocidade e margem são duas perguntas, não uma.

O mapa: onde se lança e onde se vende

A Zona Sul é um terço do estoque da cidade. A Leste recebeu 36% dos lançamentos do mês, a maior fatia.

Mas o número que eu marcaria numa reunião é o da Zona Oeste. Ela saiu de 12.391 para 19.910 unidades à venda em doze meses — +61% — enquanto a VSO despencava de 14,9% para 9,3%. É a maior deterioração de velocidade de qualquer região da cidade, e vem justamente de onde o preço por metro é mais alto.

A Zona Norte é o contraponto: é a única região onde a VSO subiu no ano, de 10,0% para 11,5%, com a menor oferta absoluta da cidade junto com o Centro. Mercado pequeno, com menos gente disputando.

A Leste recebeu 36% dos lançamentos do mês. A Oeste acumulou o maior estoque proporcional.

A fase da obra: metade do estoque ainda está na planta

Este corte é pouco olhado e diz muito sobre risco.

Duas leituras opostas cabem aqui, e as duas são verdadeiras.

A boa: apenas 2% do estoque está pronto. Estoque pronto é o pior tipo de estoque — já consumiu a obra inteira, já parou o capital e ainda paga condomínio e IPTU. São Paulo praticamente não tem esse problema hoje.

A que preocupa: o estoque na planta cresceu de 31,9 mil para 45,8 mil unidades, um aumento de 43%. Cada uma dessas unidades é um compromisso de obra que ainda vai acontecer, com custo que ainda vai ser pago, num mercado cuja velocidade de vendas está caindo. Se a venda não acompanhar o cronograma, o aperto aparece no caixa da obra — não na prateleira.

O estoque em dinheiro cresceu mais do que em unidades

Até aqui contamos apartamentos. Contar dinheiro dá uma informação diferente.

A oferta em valor — o VGV de tudo que está à venda na cidade — saiu de R$ 41,9 bilhões em janeiro de 2025 para R$ 63,8 bilhões em abril de 2026. Um crescimento de 52,2%, contra 42,6% em unidades.

Os dois números não batem porque o apartamento médio parado na prateleira ficou mais caro. Parte disso é inflação de preço; parte é composição — entrou produto de faixa mais alta no estoque, sobretudo nas faixas acima de R$ 2,25 milhões, que cresceram em unidades enquanto giravam devagar.

Para quem incorpora, o VGV em oferta é o número mais desconfortável da pesquisa, porque ele é capital de terceiros parado: sessenta e três bilhões de reais em apartamentos que alguém já decidiu construir e ainda não vendeu. É a medida do quanto o mercado já se comprometeu.

O ticket médio ficou parado, e o INCC não

Dividindo o VGV vendido pelas unidades vendidas nos doze meses, chega-se ao ticket médio da cidade:

Praticamente o mesmo número, quinze meses depois. Em termos nominais, o preço médio do apartamento vendido em São Paulo não subiu — recuou 1,4%.

No mesmo período, o INCC acumulou 7,7%. Essa é a medida que a própria PMI usa para corrigir a série, e é o índice que reajusta o custo da obra.

Nove pontos percentuais de diferença entre o que o comprador paga e o que a obra custa. Num empreendimento com margem de 20%, nove pontos de custo não absorvidos pelo preço são quase metade do resultado.

Aqui cabe a ressalva que separa leitura de dado de leitura de manchete: ticket parado não significa preço por metro parado. O mix mudou muito no período — a cidade vendeu proporcionalmente mais unidade pequena, e unidade menor tem ticket menor por definição. É perfeitamente possível que o preço por metro quadrado tenha subido enquanto o ticket caía, justamente porque o apartamento encolheu.

O que a PMI não entrega é o preço por metro quadrado direto. Para isso você precisa cruzar com base de anúncios da microrregião — que é o que o Radar de distritos faz dentro do Viabilium, e que serve para exatamente esta pergunta: o preço subiu ou o apartamento encolheu?

Mas a conclusão prática sobrevive à ressalva. Se o seu estudo de viabilidade reajusta o custo pelo INCC e mantém o preço de venda nominal, ele está desenhando uma margem que o mercado não está entregando.

O que esta série não diz

Todo dado tem borda, e usar dado sem conhecer a borda é como usar a área do anúncio em vez da matrícula.

Não cobre a região metropolitana. A PMI é da cidade de São Paulo. ABC, Guarulhos, Osasco e Alphaville têm dinâmica própria e não estão aqui.

Não separa por distrito. O corte mais fino é a zona — Sul, Leste, Oeste, Norte e Centro. Zona Sul vai de Moema a Grajaú, e tratar isso como um mercado só é um erro de leitura que a pesquisa não comete: quem comete é quem usa.

Não diz nada sobre distratos. As vendas são vendas contratadas. O que volta depois não aparece.

Não fala do usado. É pesquisa de lançamento. O estoque de imóvel usado, que concorre pelo mesmo comprador, está fora.

Não mede preço por metro. Mede VGV e unidades. O preço por metro exige outra fonte.

Isso não enfraquece a pesquisa — delimita. A PMI responde muito bem às perguntas que ela se propõe a responder, e responde melhor do que qualquer impressão de corredor. O erro é pedir a ela respostas que ela nunca prometeu dar.

O que isso muda para quem vai lançar

Cinco coisas saem direto desses números e entram na planilha:

A velocidade de vendas do seu estudo precisa ser a de hoje. Se a premissa veio de um lançamento de 2024, ela está otimista em uns três pontos percentuais de VSO. Em um empreendimento de 36 meses, isso é um ano a mais de exposição.

Compacto não é mais diferencial, é o padrão. 88% da oferta é de um ou dois dormitórios. Se o seu argumento de venda é "studio bem localizado", você está descrevendo o concorrente também.

A faixa de R$ 600 mil a R$ 1 milhão pede cuidado. É a de menor velocidade da cidade. Dá para vender ali, mas com diferencial real, não com posicionamento por descuido.

Olhe a sua zona, não a cidade. A Oeste e a Sul acumularam estoque; a Norte apertou a oferta e ganhou velocidade. A média da cidade não descreve nenhuma delas.

Conte com a concorrência que ainda não apareceu. Quarenta e cinco mil unidades estão em obra e outras quarenta e cinco mil na planta. Boa parte disso vai estar competindo com o seu lançamento daqui a dezoito meses.

O que isso muda para quem está comprando terreno

Estoque alto no produto pronto costuma virar, com alguma defasagem, mais espaço na negociação do terreno. A lógica é direta: quando a velocidade cai, o incorporador aperta a conta, e a primeira linha que ele aperta é a do terreno.

Dois movimentos práticos:

Permuta financeira ganha atratividade. Num mercado de velocidade menor, travar unidades em permuta física é travar estoque. A permuta financeira, que paga o terrenista conforme as vendas acontecem, distribui esse risco.

O prazo entra na proposta. Com 9 meses de estoque na cidade, um estudo de 36 meses é diferente de um de 48. Se a sua proposta de terreno não tem prazo escrito, ela está incompleta.

Zona importa mais do que média. Um terreno na Zona Norte e outro na Oeste não estão no mesmo mercado. A Norte é a única região onde a velocidade subiu no ano, com a menor oferta da cidade; a Oeste acumulou 61% mais estoque com a velocidade caindo um terço. O mesmo preço de terreno significa coisas diferentes nas duas.

E o produto que o terreno pede pode não ser o produto que falta. Um lote de eixo pede compacto, e compacto é 88% da oferta da cidade. Isso não é impedimento — é o mercado inteiro trabalhando assim —, mas deveria aparecer na premissa de velocidade do estudo, e não como otimismo herdado do lançamento anterior.

E vale o lembrete que atravessa qualquer ciclo: terreno bem comprado sobrevive a mercado ruim; terreno caro não sobrevive nem a mercado bom. Nenhum dos números deste artigo muda essa frase — eles só dizem quanto de folga você tem para errar.

Os erros de leitura mais comuns da PMI

Olhar um mês só. Julho de 2025 teve 6.154 vendas e VSO de 8,8%. Se você parasse ali, diria que o mercado tinha desabado. Os três meses seguintes vieram com 7,9 mil, 10,5 mil e 12,3 mil.

Confundir VSO com demanda. VSO caiu porque a oferta subiu. As vendas absolutas estão no topo da série.

Usar a média da cidade para o seu produto. A cidade tem VSO de 10,0% no mês. O econômico tem 12,1%, o restante tem 7,3%, o 3 dormitórios tem 4,7%. Nenhum deles é 10,0%.

Tratar lançamento como venda. Lançar é colocar na prateleira. Os R$ 82,6 bilhões lançados em doze meses não são receita de ninguém até serem vendidos — e R$ 59,1 bilhões foram.

Esquecer que a série é da cidade de São Paulo. A PMI não cobre a região metropolitana nem o interior. Guarujá, ABC e Campinas têm dinâmica própria.

Perguntas e respostas

O que é a PMI do Secovi-SP?

É a Pesquisa do Mercado Imobiliário, publicada mensalmente pelo Secovi-SP. Mede lançamentos, vendas e oferta de unidades residenciais novas na cidade de São Paulo, com cortes por dormitório, área, preço, segmento e zona.

O que significa VSO?

Velocidade de Vendas sobre Oferta: o percentual do que estava disponível que foi vendido no período. Uma VSO mensal de 10% significa que um décimo da oferta do início do mês foi vendido naquele mês.

VSO caindo quer dizer que o mercado está ruim?

Não necessariamente. A VSO é uma divisão, e ela cai tanto quando as vendas caem quanto quando a oferta sobe. Em São Paulo, entre jan/25 e abr/26, a VSO caiu com as vendas subindo: quem cresceu mais foi o denominador.

Quantos meses de estoque são considerados saudáveis?

A régua usual é até 8 meses confortável, de 8 a 12 atenção, acima de 12 travamento. São Paulo fechou abril de 2026 em 9,0 meses, ante 6,9 em janeiro de 2025.

Qual tipologia mais vende em São Paulo hoje?

Em volume, o 2 dormitórios: 56% da oferta e 64% das vendas do mês. Em velocidade, também: VSO de 11,3%, contra 9,6% do 1 dormitório e 4,7% do 3 dormitórios.

O segmento econômico domina o mercado paulistano?

Em lançamento, sim: 75% das unidades lançadas em abril de 2026. Em estoque é 55%. E gira mais rápido — VSO de 12,1% contra 7,3% dos outros mercados.

Qual zona de São Paulo tem mais estoque?

A Zona Sul, com 28.017 unidades, um terço da oferta da cidade. A maior piora de velocidade no ano foi na Zona Oeste, com a oferta subindo 61% e a VSO caindo de 14,9% para 9,3%.

A PMI cobre a região metropolitana de São Paulo?

Não. A pesquisa é da cidade de São Paulo. ABC, Guarulhos, Osasco e os demais municípios da região metropolitana têm dinâmica própria e não entram nesta série.

Com que frequência esses números são atualizados?

A PMI sai uma vez por mês. No Viabilium a edição nova entra por uma planilha, sem passar pelo código, e a série do mês corrigido substitui a anterior — o Secovi republica meses passados, e a edição mais nova manda.

Como acompanhar isso todo mês

Número de mercado só vale quando vira série. Um dado solto é curiosidade; a mesma medida repetida por dezoito meses é instrumento de decisão.

Os números deste artigo são os que estão carregados no Viabilium, na aba Mercado, com a última edição em abril de 2026. Cada mês novo entra por uma planilha modelo e recalcula tudo — a oferta, a VSO, o estoque em meses e os cinco cortes.

Se você quer ver isso aplicado ao seu terreno, e não à cidade inteira, é o que o dossiê faz: pega o endereço, acha a zona, calcula o potencial construtivo e o VGV, e compara com o que a microrregião está praticando.