Como calcular o VGV de um terreno

Um terreno de 600 m² no Butantã pode valer R$ 9 milhões de VGV ou R$ 18 milhões. É o mesmo terreno, a mesma lei e o mesmo mês. O que muda é o zoneamento — e, atrás dele, o coeficiente que a zona libera, o produto que cabe no lote, a eficiência da planta e o preço que a microrregião paga. Quase sempre é a conta de quem está vendendo que chega primeiro na sua mesa.

Este guia é o passo a passo para você calcular o VGV de um terreno sozinho, com os números na mão, em vez de aceitar a planilha do corretor. São cinco passos, um exemplo numérico inteiro do começo ao fim, os sete erros que eu mais vejo e um checklist para usar antes de assinar qualquer proposta.

A conta vale para o Brasil inteiro — é a mesma em Recife, em Curitiba e em Goiânia. O que muda de cidade para cidade é onde você lê cada número: o nome da zona, o coeficiente que ela dá, se existe outorga onerosa e como ela é calculada. Uso São Paulo no exemplo porque é a legislação que eu manuseio todo dia e porque ela tem todos os elementos; no fim do guia tem uma seção sobre como achar os equivalentes na sua cidade.

O que é VGV, e o que ele não é

VGV é Valor Geral de Vendas: a soma de todas as unidades do empreendimento pelo preço de tabela, como se todas fossem vendidas.

É isso. Não é lucro. Não é faturamento. Não é o que entra no caixa.

O VGV é uma medida de tamanho, não de resultado. Serve para responder "que porte de operação é essa?" e para comparar dois terrenos na mesma régua. Quando alguém diz "fiz R$ 80 milhões de VGV", está dizendo quanto vendeu de tabela — não quanto ganhou.

Confundir os dois é o erro mais caro do mercado. Já vi incorporador comemorar um VGV de R$ 40 milhões num negócio que deu prejuízo de R$ 2 milhões. O VGV estava certo. O negócio é que era ruim.

Guarde esta frase, porque ela volta no final: VGV grande não paga conta nenhuma.

Os três VGVs que ninguém separa

Quando duas pessoas discutem VGV e não se entendem, quase sempre é porque estão falando de três coisas diferentes com o mesmo nome.

VGV potencial. O que o terreno comporta pela lei, antes de existir projeto. É o número da originação — o que você usa para decidir se vale a pena gastar tempo com aquele endereço.

VGV de lançamento. O que o projeto aprovado vai colocar à venda, com a tabela de preços real, unidade por unidade. Aparece depois do estudo de massa e da definição de produto.

VGV realizado. O que foi efetivamente vendido, já com descontos, permutas de unidade e distratos.

Entre o potencial e o realizado costuma haver de 10% a 25% de diferença, e ela não é erro: é o mundo acontecendo. O que não pode é comparar o potencial de um terreno com o realizado de outro e achar que comparou alguma coisa.

Este guia trata do VGV potencial. É o que você precisa na semana em que o terreno chega, não no ano em que ele lança.

O caminho curto: a conta em cinco linhas

Antes de destrinchar, olhe a conta inteira. Ela cabe em cinco linhas:

1. Área do terreno (m²) — da matrícula
2. × Coeficiente de aproveitamento = área computável (m²)
3. × Fator de eficiência = área privativa vendável (m²)
4. × Preço de venda por m² privativo (R$/m²)
5. = VGV potencial

Quatro multiplicações. Qualquer pessoa faz em trinta segundos numa calculadora.

O problema nunca foi a fórmula. O problema é que cada um dos quatro números tem uma armadilha, e são elas que separam o VGV que se sustenta do VGV que derrete na primeira reunião com o arquiteto. Vamos um a um.

Passo 1 — a área do terreno é a da matrícula, não a do anúncio

Parece óbvio e é o erro número um.

O anúncio diz 1.000 m². A matrícula diz 967,43 m². O levantamento topográfico diz 954 m². São três números diferentes para o mesmo lote, e você só descobre isso depois de pedir os documentos.

A regra é simples: para a conta, vale a menor área documentada. Se a matrícula e a topografia divergem, use a topografia e trate a diferença como um problema a resolver antes da escritura, não depois.

Três coisas para conferir antes de multiplicar qualquer coisa:

• A matrícula é uma só? Terreno de esquina com quatro lotes tem quatro matrículas, e às vezes quatro donos. Some as áreas, mas saiba que a negociação será quádrupla.
• Tem área non aedificandi? Faixa de servidão, recuo de córrego, área de proteção de manancial. Essa área existe no papel e não constrói.
• Tem área a ser doada? Alargamento viário previsto em lei come metros do seu terreno e não volta.

Um terreno de 1.000 m² com 60 m² de alargamento viário não é um terreno de 1.000 m². É de 940 m² — e, dependendo da zona, a área doada ainda entra ou não entra no cálculo do potencial construtivo. Isso muda o VGV em centenas de milhares de reais.

Passo 2 — o coeficiente de aproveitamento e a área computável

O coeficiente de aproveitamento (CA) é quantas vezes a área do terreno você pode construir em área computável.

CA 2,0 num terreno de 1.000 m² = 2.000 m² computáveis.

Em São Paulo, a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (Lei 16.402/2016, com a revisão parcial da Lei 18.081/2024) define, no Quadro 3, três coeficientes por zona:

• CA mínimo — abaixo disso o terreno é subutilizado e pode sofrer IPTU progressivo
• CA básico — o que você constrói pagando só o terreno
• CA máximo — o teto, alcançado comprando potencial adicional do município

Repare no que esse gráfico diz: entre o básico e o máximo há uma distância enorme, e ela não é de graça. A diferença se compra, e o preço dela é a outorga onerosa, que tem uma seção só para ela mais adiante.

Entre o básico e o máximo, quem paga é a outorga onerosa do direito de construir. E o que você compra sai de um estoque de potencial adicional que a zona tem — estoque que acaba. Dois empreendimentos grandes na mesma região esvaziam o estoque de uma zona, e enquanto ele não é recomposto o CA máximo vira teórico. Conferir o estoque da zona é parte da análise, não detalhe de aprovação.

Acima do máximo existe caminho, e ele tem nome: EHIS e EHMP, os empreendimentos de habitação de interesse social e de mercado popular (art. 60 do Plano Diretor, Lei 16.050/2014, alterado pela Lei 17.975/2023). Aí a conta muda de figura em dois pontos que quase ninguém junta: o fator social zera a outorga — Fs 0,0 em EHIS — e o empreendimento não disputa o estoque de potencial adicional.

A contrapartida é o produto. Preço tabelado, faixa de renda definida, área de unidade controlada. Não é o seu produto médio: é outro negócio, com outra margem, outro comprador e outro risco de vendas. Escolha legítima, e muita gente ganha dinheiro com ela — mas é escolha, não um bônus que se aplica por cima do estudo que você já fez.

O que não existe é a terceira via. Quando alguém te entrega um estudo que estoura o CA máximo sem EHIS ou EHMP marcado, não é um estudo otimista. É um estudo impossível com cara de estudo bom. E é exatamente o número que dobra o VGV no papel.

Passo 3 — o que a lei dá de graça

Nem tudo que você constrói entra na área computável. Algumas áreas são não computáveis: existem no prédio, custam obra, e não consomem coeficiente.

As principais, em linhas gerais:

• Garagens — dentro dos limites da legislação
• Áreas comuns de circulação — halls, escadas, elevadores, dentro de limites
• Terraços e sacadas — até um percentual da unidade
• Casa de máquinas, reservatórios, subestação
• Fachada ativa e fruição pública — quando a zona permite e o projeto adota

Por isso a área construída de um prédio é sempre maior que a área computável. Um empreendimento com 2.000 m² computáveis facilmente tem 3.200 m² construídos.

E aqui mora uma confusão que custa dinheiro: você paga obra sobre a área construída, e vende sobre a área privativa. Duas bases diferentes. Quem faz a conta de custo em cima da área computável subestima a obra em 40% ou mais.

Olhe esse gráfico com calma, porque ele é o resumo de metade dos erros de viabilidade que eu vejo. Três números, três bases, três finalidades. A computável decide se cabe. A construída decide quanto custa. A privativa decide quanto entra.

Passo 4 — da área computável à área privativa

Agora o passo que quase ninguém faz direito.

Você não vende área computável. Vende área privativa: o que está dentro da porta de cada apartamento.

A relação entre as duas é o fator de eficiência, e ele varia com o produto:

Um erro comum é usar 80% para tudo. Num prédio de studios, 80% é fantasia: são muitos apartamentos, muitos corredores, muitos elevadores e uma área comum proporcionalmente grande.

Se você está na originação e ainda não tem produto definido, use 70% como referência conservadora e marque que é uma premissa. É melhor errar para menos e ser surpreendido para cima.

Multiplicando: 2.000 m² computáveis × 70% = 1.400 m² privativos.

Passo 5 — o preço por m² que você vai usar

Chegamos ao número mais perigoso da conta, porque é o único que não vem de lei nenhuma.

O preço por m² de venda tem três fontes possíveis, e elas não valem a mesma coisa:

Anúncio de usado. É o que você acha no portal. É o preço pedido, não o preço fechado, e costuma estar 5% a 12% acima do que efetivamente se paga. Também é de imóvel com dez, vinte anos.

Lançamento da região. É o comparável certo, mas é mais difícil de achar — o preço de tabela nem sempre é público e quase nunca é o preço de fechamento.

Lançamento com prêmio sobre o usado. Na prática, o caminho mais honesto na originação: pegue o preço do usado da microrregião, tire o excesso do anúncio e aplique um prêmio de lançamento.

Três cuidados que valem dinheiro:

• Microrregião, não bairro. Dois quarteirões separam R$ 11.000/m² de R$ 8.500/m². "Butantã" não é um preço.
• Mesmo produto. Preço de studio não serve para precificar 3 dormitórios, e vice-versa.
• Área privativa, sempre. Muito anúncio divulga o preço sobre área total com vaga. Isso infla o R$/m² e infla o seu VGV.

O exemplo completo: 600 m² no Butantã

Vamos fazer a conta inteira, com um terreno de exemplo. Os números são ilustrativos — o método é que é para copiar.

E vamos fazer duas vezes, porque é aí que está a lição da abertura: o mesmo lote, na mesma rua, em duas zonas diferentes.

Os dados de entrada:

Cenário A — o lote está em ZM (zona mista, CA básico 1,0 e CA máximo 2,0):

• Área computável: 600 × 2,0 = 1.200 m²
• Área privativa: 1.200 × 70% = 840 m²
• VGV potencial: 840 × 10.925 = R$ 9.177.000

Cenário B — o lote está em ZEU, a duzentos metros dali, dentro do eixo de estruturação urbana (CA básico 1,0 e CA máximo 4,0):

• Área computável: 600 × 4,0 = 2.400 m²
• Área privativa: 2.400 × 70% = 1.680 m²
• VGV potencial: 1.680 × 10.925 = R$ 18.354.000

Nove milhões e dois, ou dezoito e quatro. Mesma matrícula, mesma lei, mesma semana, mesmo preço por metro. O dobro de VGV, e a única coisa que mudou foi a faixa do mapa em que o lote caiu.

É por isso que "qual é o VGV desse terreno?" é uma pergunta incompleta. A pergunta certa é "qual é o VGV desse terreno, em qual zona, com qual coeficiente, qual eficiência e qual preço?".

E há um terceiro cenário, que é o que muita gente vive sem perceber: ficar no CA básico. No lote em ZEU, construir só 600 × 1,0 = 600 m² computáveis dá 420 m² privativos e R$ 4,6 milhões de VGV. O terreno é o mesmo; o que falta é o caixa para comprar o potencial adicional. Vamos falar disso agora.

A outorga onerosa: o que a conta esquece e o caixa não

Você viu que o CA máximo multiplica o VGV por quatro. Falta dizer quanto custa.

A área construída acima do CA básico é potencial adicional, e ele se compra do município pela outorga onerosa do direito de construir. A fórmula do Plano Diretor:

Outorga = (Área adicional ÷ CA) × Valor do m² do terreno × Fs × Fp

Onde:

• Área adicional = área computável − (área do terreno × CA básico)
• Valor do m² do terreno = o do Quadro 14 do Plano Diretor, não o de mercado
• Fs = fator de interesse social (varia com o uso; HIS tem Fs 0)
• Fp = fator de planejamento (varia com a zona)

No cenário B: área adicional = 2.400 − 600 = 1.800 m². Terreno equivalente = 1.800 ÷ 4,0 = 450 m². Com um valor de referência de R$ 3.000/m², Fs 1,0 e Fp 0,3:

450 × 3.000 × 1,0 × 0,3 = R$ 405.000.

Quatrocentos e cinco mil para destravar quase dez milhões de VGV a mais. Dito assim parece barato — e é, quando o caixa existe. Quando não existe, o terreno vale os R$ 4,6 milhões do CA básico, e não os R$ 18,4 do máximo.

Esse gráfico é o que o VGV não conta. Dezoito milhões de VGV com três e meio de sobra antes do custo financeiro e do tempo — 19% de margem. É um bom negócio? Depende de em quantos meses.

Os sete erros que matam um VGV

Todos eles eu já vi em planilha entregue como se fosse estudo pronto.

1. Usar a área do anúncio. Diferença de 3% na área do terreno vira 3% no VGV e às vezes 10% no lucro.

2. Estourar o CA máximo. Sem HIS marcada, não existe. É o erro que mais infla estudo.

3. Esquecer a cota de solidariedade. Empreendimentos acima de 20.000 m² de terreno têm contrapartida prevista no art. 112 do Plano Diretor. Ela existe no projeto e no custo.

4. Usar eficiência de 3 dormitórios em prédio de studio. Dez pontos percentuais de eficiência são dez por cento de VGV.

5. Precificar com anúncio de usado sem ajuste. O anúncio é pedido, não fechado, e é de imóvel velho.

6. Ignorar a outorga. Ela não reduz o VGV — reduz o que sobra. Quem só olha VGV não a vê.

7. Comparar VGV sem prazo. Um VGV de R$ 18 milhões em 30 meses e outro em 60 meses são negócios diferentes. ROI sem prazo não compara nada.

VGV não é lucro: o que sobra depois

Voltando à frase do começo. Do VGV saem, pela ordem:

• Impostos sobre a venda — no RET, 4% sobre a receita
• Comissão de corretagem — 3% a 6%
• Marketing e lançamento — 2% a 5%
• Custo do terreno — em dinheiro ou em permuta
• Custo de obra — sobre a área construída, não a computável
• Outorga, projetos, aprovações, taxas
• Custo financeiro — do financiamento à produção

O que resta é a margem. Num empreendimento saudável de médio padrão em São Paulo, ela costuma ficar entre 15% e 25% do VGV. Abaixo de 12%, qualquer surpresa de obra come o resultado inteiro.

Por isso a pergunta que fecha a análise de um terreno nunca é "qual o VGV?". É: quanto sobra, em quanto tempo, e com quanto de risco?

Como a permuta muda a conta

Boa parte dos terrenos em São Paulo não é comprada com dinheiro. É comprada com unidades — e isso mexe no VGV de um jeito que confunde muita gente.

Na permuta física, o terrenista fica com apartamentos prontos. Na permuta financeira, ele fica com um percentual do que for vendido. As duas aparecem no mesmo negócio, misturadas, e cada uma entra na conta de um jeito.

A permuta física não reduz o VGV. As unidades do terrenista existem, estão no prédio e serão vendidas — só que por ele. O VGV do empreendimento continua o mesmo. O que muda é a sua parte dele.

É aqui que nasce um mal-entendido caro. O incorporador diz "meu VGV é R$ 18 milhões" num negócio com 25% de permuta. O VGV do empreendimento é R$ 18,4 milhões. O VGV dele é R$ 13,8 milhões. Quando ele apresenta isso a um investidor sem separar, está apresentando um número que não é dele.

A permuta financeira reduz o caixa, não o VGV. O terrenista recebe um percentual sobre as vendas, conforme elas acontecem. É uma despesa variável, casada com a receita — e é justamente por isso que ela costuma ser melhor para o incorporador do que a permuta física: o pagamento do terreno acompanha o ritmo de venda em vez de travar unidades.

Três números para nunca embolar numa apresentação:

Uma regra prática que evita discussão: sempre declare o percentual de permuta ao lado do VGV. "R$ 18,4 milhões de VGV, 25% de permuta física" é uma frase honesta. "R$ 18,4 milhões de VGV" sozinho, no mesmo negócio, não é.

O que o banco enxerga quando olha o seu VGV

Se o empreendimento vai ter financiamento à produção, o VGV deixa de ser um número seu e passa a ser um número analisado por terceiros. Vale saber o que eles olham.

O banco não finância o VGV. Finância o custo de obra, e usa o VGV como garantia de que a operação se paga. As perguntas que ele faz, na ordem:

O VGV cobre o custo com folga? A relação entre custo total e VGV precisa deixar margem suficiente para absorver atraso e inflação de insumo. Estudo com margem apertada não passa, mesmo com VGV grande.

O preço por m² é defensável? O banco tem a própria base de comparáveis. Se o seu R$/m² está acima do que a região prática, ele corta o VGV na análise — e o seu estudo inteiro se reorganiza em cima de um número que você não escolheu.

A velocidade de venda é realista? VGV de R$ 18 milhões vendido em 18 meses é uma operação. O mesmo VGV em 48 meses é outra, com muito mais custo financeiro. A curva de vendas é tão analisada quanto o preço.

O terreno está livre? Matrícula com ônus, ação judicial ou inventário em curso derruba a análise antes de qualquer conta.

Por isso vale fazer o estudo já com os olhos de quem vai analisá-lo. Um VGV inflado não engana o banco — só faz você perder dois meses e voltar para a planilha.

Terreno pequeno, terreno grande: onde o VGV engana

Dois terrenos, mesmo bairro, mesmo coeficiente. Um tem 600 m², como o do nosso exemplo; o outro tem 3.000 m². O VGV do segundo é cinco vezes maior. O negócio, não necessariamente.

O que muda com a escala:

Eficiência de planta. Terreno estreito impõe uma torre estreita, com mais circulação por unidade. A eficiência cai, e com ela a área privativa — o VGV por metro de terreno é menor.

Custo por m² de obra. Canteiro pequeno é caro. Menos espaço para estoque, menos ganho de escala, mais movimentação. A obra de um prédio pequeno custa mais por metro quadrado do que a de um grande.

Tempo de aprovação. É praticamente o mesmo para 600 m² e para 3.000 m². Só que no terreno pequeno esse custo fixo se dilui em muito menos VGV.

Contrapartidas. Acima de certos limites de área de terreno entram exigências que o terreno pequeno não tem — cota de solidariedade, estudo de impacto de vizinhança, melhorias viárias. Elas não aparecem no VGV e aparecem no custo.

A leitura prática: terreno pequeno precisa de preço de venda mais alto ou preço de terreno mais baixo para fechar a mesma margem. Não é que ele seja ruim — é que ele não aceita a mesma premissa.

E vale o contrário também. Terreno grande demais para o mercado local vira estoque: o VGV é alto, a velocidade de venda é baixa, e o custo financeiro come a margem. Mais uma vez, VGV sem prazo não diz nada.

Como apresentar o VGV sem parecer amador

Em algum momento esse número sai da sua planilha e entra numa reunião. Com um sócio, um investidor, um banco, um terrenista. A forma de apresentar separa quem trabalha com dado de quem trabalha com esperança.

Quatro coisas que precisam estar na mesma folha:

O VGV com a premissa ao lado. Nunca o número solto. "R$ 18,4 milhões, em ZEU, com CA 4,0, eficiência de 70% e R$ 10.925/m²". Quem ouve consegue discordar de uma premissa específica em vez de desconfiar do conjunto.

A fonte de cada número. Área da matrícula nº tal. Coeficiente do Quadro 3 da lei. Preço de tantos comparáveis da microrregião. Número sem fonte é chute bem formatado.

O prazo. VGV sem prazo não permite comparação nenhuma. Diga em quantos meses, do início ao último distrato previsto, e apresente o retorno anualizado.

O cenário de baixo. Mostre o VGV com uma premissa conservadora ao lado da premissa central. Quem apresenta só o melhor caso está pedindo para ser questionado; quem já mostra o pior caso está mostrando que fez a lição.

E duas que não podem estar:

Um VGV sem o custo ao lado. Apresentar receita sem custo é apresentar metade da conta, e a metade que sempre parece boa.

Percentual de permuta escondido. Se 25% do prédio é do terrenista, isso aparece na primeira folha, não numa nota de rodapé.

A boa notícia é que nada disso é difícil quando os dados estão organizados. O que cansa não é a conta — é catar matrícula, zona, coeficiente e comparável em cinco lugares diferentes toda vez que um terreno novo chega. Quem faz isso à mão analisa três terrenos por semana. Quem automatiza o levantamento analisa trinta, e é essa diferença de volume que faz aparecer o negócio bom.

A mesma conta fora de São Paulo

O método não muda de CEP. O que muda é a fonte de cada número. Se o terreno não é na capital paulista, é isto que você procura:

O coeficiente de aproveitamento. Está na lei de zoneamento do município — às vezes chamada de Lei de Uso e Ocupação do Solo, às vezes de Código de Obras, às vezes é um anexo do Plano Diretor. Procure pelo quadro de parâmetros urbanísticos: é onde moram o CA, a taxa de ocupação, os recuos e o gabarito. Em cidade pequena pode haver um coeficiente só, sem básico e máximo — e aí a conta fica mais simples, não mais difícil.

A outorga onerosa. Ela é uma faculdade do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), não uma obrigação: o município só pode cobrar se o Plano Diretor dele previu, delimitou onde vale e definiu a fórmula. Muitas cidades não têm. Onde não tem, o CA máximo é o que a lei dá, e não há o que comprar — o que remove um custo e remove também uma alavanca.

O estoque de potencial. Onde existe outorga, costuma existir estoque. Pergunte na prefeitura quanto resta na zona antes de contar com o coeficiente máximo.

O preço por m². Aqui não tem lei nenhuma para ler: é pesquisa de campo. Anúncio de portal da microrregião, lançamentos vizinhos, conversa com dois corretores que trabalham naquele quarteirão. Em cidade média, três lançamentos comparáveis já dizem quase tudo — e você consegue falar com quem vendeu os três.

A taxa de ocupação e o gabarito. Em São Paulo o coeficiente é quase sempre quem limita. Fora dela, muitas vezes quem limita é a altura máxima ou o quanto do lote você pode ocupar — você tem coeficiente sobrando e não tem onde colocar. Confira os três e use o menor.

O resto do guia — eficiência, preço, outorga, o que sobra — vale igual em qualquer lugar do país.

Checklist antes de assinar a proposta

Imprima, cole na parede, use antes de qualquer assinatura.

• [ ] Matrícula atualizada, com área conferida contra a topografia
• [ ] Todas as matrículas do conjunto identificadas, com todos os proprietários
• [ ] Zona confirmada no mapa oficial, não no que o corretor falou
• [ ] CA básico e CA máximo da zona, do quadro da lei
• [ ] Áreas non aedificandi, servidões e alargamento viário descontados
• [ ] Fator de eficiência coerente com o produto que você vai fazer
• [ ] Preço por m² da microrregião, do mesmo produto, sobre área privativa
• [ ] Outorga calculada, não estimada por cima
• [ ] Prazo do negócio definido, para o ROI ser anualizado
• [ ] VGV, custo e sobra na mesma planilha, lado a lado

Se um item ficar em branco, você não tem um VGV. Tem uma estimativa — e estimativa é o que se paga caro para descobrir que estava errada.

Perguntas e respostas

O que significa VGV?

Valor Geral de Vendas: a soma de todas as unidades de um empreendimento pelo preço de tabela, como se todas fossem vendidas. É uma medida de tamanho da operação, não de resultado.

Qual a fórmula para calcular o VGV de um terreno?

Área do terreno × coeficiente de aproveitamento = área computável; área computável × fator de eficiência = área privativa; área privativa × preço de venda por m² = VGV potencial.

VGV é lucro?

Não. Do VGV ainda saem impostos, comissão, marketing, terreno, obra, outorga, projetos e custo financeiro. A margem de um empreendimento saudável costuma ficar entre 15% e 25% do VGV.

Qual coeficiente de aproveitamento eu devo usar, o básico ou o máximo?

O máximo, se você pretende comprar potencial adicional e tem caixa para a outorga. O básico, se não pretende. Os dois cenários são legítimos — o que não vale é usar o máximo na receita e esquecer a outorga no custo.

O que é fator de eficiência e qual valor usar?

É a relação entre área privativa vendável e área computável. Varia de 62% em prédios de studios a 85% em alto padrão. Sem produto definido, 70% é uma referência conservadora.

Posso usar o preço de anúncio de imóvel usado para estimar o VGV?

Pode, com dois ajustes: tire o excesso do anúncio, que costuma ficar 5% a 12% acima do preço fechado, e aplique um prêmio de lançamento sobre o usado. E use sempre preço sobre área privativa.

Quanto custa a outorga onerosa?

Depende. A fórmula é (área adicional ÷ CA) × valor do m² do terreno pelo Quadro 14 do Plano Diretor × fator social × fator de planejamento. Em terreno de eixo na capital, costuma representar de 2% a 5% do VGV.

Dá para calcular o VGV de um terreno em quanto tempo?

Com os dados na mão, cinco minutos. O que demora é conseguir os dados: matrícula, zona, coeficientes e preço da microrregião. É exatamente esse levantamento que o Viabilium faz a partir do endereço.

Onde isso vira decisão

Calcular o VGV é o primeiro filtro da originação, não o último passo da análise. Ele responde "vale a pena olhar esse terreno com atenção?" — e, quando a resposta é não, economiza semanas.

O que separa quem compra bem de quem compra caro não é a fórmula. É a disciplina de conferir os quatro números antes de multiplicar, e de nunca confundir tamanho com resultado.

Este tema virou carrossel no @obrasdevalor. Se você quer o número do seu terreno sem montar planilha nenhuma, o Viabilium faz esse levantamento a partir do endereço: zona, coeficientes, área computável, VGV potencial e o que sobra.